Finanzierung der Ferienimmobilie
Optimierungsaufgabe Ferienimmobilie
Die Entscheidung über den Erwerb einer Ferienimmobilie, z. B. einer Ferienwohnung ist i. d. R. eine auf künftigen Ertrag und/oder künftige Wertsteigerung ausgerichtete Optimierungsaufgabe. Notwendigerweise fließen hierin auch steuerliche Aspekte ein. Neben der Entscheidung über eine gewerbliche Nutzung birgt die (zumeist notwendige) Aufnahme eines Darlehens große steuerliche Spielräume.
Eigenkapitalquote
Daneben entscheidet der Anteil an Fremdkapital wegen der zu erwartenden geringen Marge über die endgültige Eigenkapitalrendite einer solchen Anlage. Die relative Höhe eines Bankdarlehens ist durch die Beleihungsgrenze (welche meist mit der gestellten Sicherheit verknüpft ist) begrenzt. Zwar ist der Zinsdienst für das Darlehen bis zu einer bestimmten Höhe als Betriebsausgabe steuerlich absetzbar, jedoch fallen die Zinsen regelmäßig als Cash-Flow an und müssen kalkuliert und z. B. von der Ferienwohnung erwirtschaftet werden.
Grundpfandrechte
Je nach Art des Erwerbs und der Finanzierung der Ferienimmobilie müssen Grundpfandrechte bestellt und in das Grundbuch eingetragen werden. Dies verursacht nicht nur Kosten, sondern bedarf im Falle mehrerer Darlehen oder anderer dinglichen Sicherungen vorheriger Planung, da Darlehensgeber fast immer auf einer erstrangigen Grundschuld bestehen.
Immobiliendarlehen
In Deutschland haben Immobiliendarlehen mit langjähriger Zinsbindung Tradition. Die Zinsbindung schafft Sicherheit und Planbarkeit der Ertragskalkulation. Sie ist jedoch kein eherner Grundsatz, der zwingend befolgt werden muss. Plant der Darlehensnehmer für das für die Ferienimmobilie erhaltene Darlehen z. B. Sondertilgungen, etwa weil er Liquidität aus einem anderen Geschäft erwartet, so können andere Darlehensformen attraktiv sein. Auch ist es mit Blick auf dem Bewahren einer möglichst großen Flexibilität sinnvoll, auch bei einem Darlehen mit Zinsbindung den Rahmen für künftige Sondertilgungen zu vereinbaren.
Vergleich der Finanzierungskonditionen
Bei der Auswahl des Finanzierungspartners der Ferienimmobilie werden häufig weitere Fehler gemacht. Auch - und vor allem - hier gilt der Grundsatz einer Marktordnung: Nur der Vergleich schafft die Basis einer kaufmännisch vernünftigen Entscheidung. Um jedoch Darlehensangebote für eine Ferienimmobilie vergleichen zu können, muss man diese einholen. Und dies setzt vollständige, zutreffende und gut aufbereitete Antragsunterlagen für die Kreditinstitute voraus. Die Logik dafür ist bei allen Banken und Versicherungen nahezu gleich. So lohnt es, alle Unterlagen einige Male zu kopieren und mit einem übersichtlichen Verzeichnis bei den infrage kommenden Häusern einzureichen.
Der Darlehensgeber
Immer wieder hört man zum Teil sehr emotional gefärbte Berichte über angeblich vollkommen ungerechtfertigte Ablehnungen von Darlehensanträgen. Dabei wird zumeist auf eine vermutete Arroganz der Banken Bezug genommen.
Nur zur Klarstellung: Die Banken sind nicht per se der Freund des Darlehensnehmers - sie verfolgen vitale eigene Interessen. Sie sind jedoch (fast immer) ein kompetenter, skeptischer und unbeeinflussbarer Partner bei der Analyse des geplanten Engagements. Lehnen mehrere Kreditinstitute die eingereichten Kreditanträge etwa über die Ferienwohnung ab, so sollte der Bauherr/ Erwerber über sein Engagement kritisch nachdenken. Vielleicht ist der zuständige Kreditsachbearbeiter zu einem Gespräch bereit und erläutert die Versagungsgründe. Im besten Fall bewahrt die Skepsis und Erfahrung der Bank vor einem geschäftlichen Desaster. In diesem Fall ist es wenig hilfeich, z. B. Darlehen von Familienmitgliedern ersetzend in Anspruch zu nehmen, da die wirtschaftliche Erfolgsaussicht der Ferienimmobilie durch einen Wechsel des Darlehensgebers nicht durchgreifend verbessert werden dürfte.
In einem Geschäft mit geringen Margen entscheiden häufig Zehntel-Prozente Zinsen über den langfristigen Ertrag. Auch vor diesem Hintergrund sollte bedacht werden, ob Spielräume für weitere Provisionen, etwa für Finanzierungsvermittler, vorhanden sind. Führen Sie einen Immobilienfinanzierungs-Vergleich durch bevor Sie sich für einen Anbieter entscheiden, und sparen Sie dabei Zeit und Geld. Für den Fall größter Eilbedürftigkeit hilft schnell-kredit.info.
Bevor der Kreditvertrag unterzeichnet wird, sollten die angebotenen Konditionen aktuell in die Ertragskalkulation eingearbeitet werden und zur abschließenden Entscheidung dienen.
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