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Usedom-Ferienimmobilien

Der Erwerb einer Ferienimmobilie

Kaufen oder nicht kaufen: Kaufpreis und Folgekosten entscheiden über den Erwerb einer Urlaubsimmobilie.

Kostenermittlung einer Ferienimmobilie

Die Erwerbsentscheidung einer Ferienimmobilie gründet sich auf qualitative (z. B. Lage) und quanitative (z. B. Preis) Faktoren. Nach der Betrachtung der wichtigsten qualitativen Faktoren wenden wir uns nun den quantitativen Elementen zu.

Die Gesamtkosten, die mit dem Erwerb und der Herstellung (etwa, wenn ein Bauwerk errichtet oder modernisiert werden soll) z. B. einer Ferienwohnung zusammenhängen, sind in der DIN 276 (Kostenermittlung im Hochbau) detailliert aufgelistet. Die DIN 276 ist das verbindlich vorgeschriebene Arbeitsmittel des Architekten für die Kostenermittlung.

Im Grunde lassen sich folgende wesentliche Kostengruppen erkennen, die in Ihre Kalkulation einfließen sollten:

  1. Erwerbskosten (Kaufpreis, Ablösungen von Grundschulden u. dgl.)
  2. Erwerbsnebenkosten (Courtagen, Grunderwerbssteuer, Notargebühren, Gebühren des Grundbuchamtes usw.)
  3. Kosten des Freimachens bei Neubauvorhaben und/oder (Teil-) Abbruchkosten etwa bei Sanierungen
  4. Kosten des Bauwerkes (u. a. auch Planungskosten, Kosten für behördliche Abnahmen)
  5. Kosten der öffentlichen (Anschlussgebühren, Erschließungstrassen im öffentlichen Land) und der nichtöffentlichen (Erschließungstrassen, Leitungen, technische Einrichtungen) Erschließung (im Außenbereich z. B. Erschließungsverträge)
  6. Kosten der Außenanlagen (Wege, Stellplätze, Hofbefestigungen, Einfriedungen, Bepflanzungen, technische Einrichtungen uws.)
  7. Kosten der Einrichtung (Einbauten, Möbel, Wohntextilien, Kunstwerke usw.)

Kostenermittlung und Ertragskalkulation

Die lückenlose Vorausschätzung zukünftig anfallender Kosten ermöglicht erst eine fundierte Entscheidung über den Erwerb der betrachteten Ferienimmobilie - etwa einer Ferienwohnung. Nur wenn die Ertragskalkulation oder die diskontierte Wiederverkaufserwartung den Kaufpreis rechtfertigen, ist der Kauf sinnvoll.

Die meisten Kosten einer Ferienimmobilie sind steuerlich relevant, jedoch in verschiedener Weise. So werden z. B. die Planungskosten zusammen mit dem Bauwerk abgeschrieben, wogegen Grunderwerbssteuern als Verkehrssteuer keine Relevanz haben. Entscheidend ist, dass die Kosten lückenlos in die Kalkulation einfließen, in dieser je nach Baufortschritt fortgeschrieben werden und vor allem optimiert werden.

Vor allem bei kleineren Investitionsvorhaben (z. B. einer einzelnen Ferienwohnung) obliegt das Controlling dem Bauherren, der gut beraten ist, von Anfang an eine Kostenaufstellung (Kalkulation) zu erstellen, für die Kostengruppen Kostenrahmen festzulegen und die Kostenermittlung fortzuschreiben (Schätzung, Berechnung, Angebote, Aufträge, Rechnungen). Bei Überschreitung der jeweiligen Kostenrahmen sollte die Auswirkung auf die Finanzierung der Ferienimmobilie geprüft und nach Einsparmöglichkeiten in anderen Kostengruppen gesucht werden.

Kostenrisiken

Gerade Denkmalschutzprojekte bergen erhebliche Kostenrisiken. Hier ist es dringed geboten, den Finanzierungsrahmen um einen Puffer zu vergrößern, um bei unangenehmen Überraschungen liquide zu bleiben.

Der tatsächliche Grunderwerb ist in Deutschland formgebunden. Das heißt, es besteht die Verpflichtung, eine Beurkundung vor einem Notar vorzunehmen. Alle (Vor-) Verträge zum Erwerb einer Ferienimmobilie, die nicht dieser Form genügen, mögen zwar Ansprüche, die sich aus dem Allgemeinen Vetragsrecht herleiten, begründen, sie führen jedoch nicht von sich aus zum Grunderwerb. Eingedenk des Formzwangs ist es hilfreich, bereits bei der Grundstücksauswahl, bei den Darlehensverhandlungen usw. an den künftigen Notarvertrag zu denken und wesentliche Regelungen vorzumerken, die für Ihre Interessen wesentlich sind.

 

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