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Usedom-Ferienimmobilien

Ertrag einer Ferienimmobilie

Ertragreiche Ferienimmobilien sind immer Ergebnis einer vollständigen Kalkulation.

Mietpreis und Auslastung einer Ferienimmobilie

Der Ertrag einer Ferienimmobilie hängt einerseits von den laufenden Kosten sowie Steuern und andererseits von den Mieteinnahmen, also dem Umsatz ab. Die Mieteinnahmen richten sich nach dem saisonspezifischen Mietpreis, den Sie am Markt für Ihre Ferienimmobilie erzielen können und nach der Dauer der Belegung, also nach der Auslastung Ihrer Ferienimmobilie. Ggf. ist es sinnvoll, bereits hier zwischen den verschiedenen Arten von Ferienimmobilien (Ferienwohnungen, Ferienhäuser) zu unterscheiden.

Machen Sie eine möglichst fundierte Prognose über die Entwicklung "Ihres" Marktes. Beobachten Sie die Entwicklung des Angebotes vor Ort (Baukräne, Bautafeln) und der Nachfrage (Zeitungsmeldungen, statistische Daten). Treffen Sie auf Basis Ihrer Prognose vorsichtige Annahmen bezüglich der zukünftigen Auslastung.

Angebot, Mietpreis und Kosten

Der saisonspezifischen Mietpreis der Ferienimmobilie hängt einerseits von ortsüblichen Mietpreisen und andererseits von den Spezifika Ihrer Ferienimmobilie ab. Zusätzliche Ausstattungen (z. B. Sauna) bedeuten zwar zunächst Herstellungskosten und somit auch Abschreibungen und laufende (Betriebs-) Kosten, rechtfertigen aber i. d. R. auch höhere Mietpreise. Die Effektivität Ihrer Werbung hat einen großen Einfluss auf den durchsetzbaren Mietpreis: Eine Ferienimmobilie, die nur sehr schwer von den Interessenten gefunden wird, muss unter Umständen beträchtliche Preisnachlässe bieten.

Marktstudie

Für Ihre Kalkulation sollten Sie eine kleine Marktstudie anfertigen, die zwischen den verschiedenen Arten von Ferienimmobilien (Ferienwohnungen, Ferienhäuser) und weiteren Attributen (Anzahl der Zimmer einer Ferienwohnung und deren Größe) unterscheidet. Hierfür benötigen Sie

  1. statistische Daten über die Auslastung verschiedener Betriebsarten in verschiedenen Urlaubsregionen und
  2. einige typische und Ihrem Vorhaben möglichst ähnliche Angebote am besten aus der unmittelbaren Nachbarschaft.

Aus den vergleichbaren Angeboten lassen sich Saisonpreise und Saisonzeiten entnehmen.

Von der Annahme, dass Ihre Ferienimmobilie z. B. an der Ostseeküste im Juli und August ausgelastet sein dürfte, ausgehend, kann auf die Auslastung in den Nebensaisonzeiten geschlossen werden. Durch die Multiplikation der Saisonpreise mit den korrespondierenden Auslastungstagen wird der Umsatz ermittelt. Wägen Sie ab, ob Sie mit Blick auf Werbung und Bewirtschaftung der Ferienimmobilie eher über oder eher unter dem Auslastungsdurchschnitt liegen werden und korrigieren Sie Ihre erste Annahme ggf.

Eigenkapitalrendite

Von dem ermittelten Umsatz der Ferienimmobilie ziehen Sie nun alle Kosten (insbesondere Kapitaldienst, Abschreibungen, ggf. Umsatzsteuer) ab. Wenn Sie den Ertrag/Verlust durch Ihr eingesetztes Eigenkapital teilen, sehen Sie die Eigenkapitalrendite - zunächst ohne Berücksichtigung der steuerlichen Aspekte. Ihr Steuerberater kann meist mit dem Ertrag oder Verlust auch die resultierende steuerliche Wirkung bestimmen. Wenn Sie die steuerliche Ersparnis oder die zukommende Steuerlast zum Ertrag/Verlust addieren und die Summe durch Ihr eingesetztes Kapital teilen, haben Sie Ihre Eigenkapitalrendite der Ferienimmobilie nach Steuern bestimmt.

Spielen für Sie Motive, wie die unkomplizierte Eigennutzung oder die spätere Nutzung als Alterssitz, keine Rolle, so können Sie nun abwägen ...

 

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