Die richtige Ferienimmobilie: Baurecht
Baurechtliche Fragen sind erfolgskritisch
In einer komplexer werdenden Welt sind Immobilien Gegenstand zahlreicher rechtlicher Normen. Bei der Entscheidung zum Kauf einer Ferienimmobilie werden an dieser Stelle die schwerwiegendsten Fehler gemacht. Unvereinbarkeiten mit dem Baurecht und/oder dem Bauordnungsrecht lassen sich im Nachhinein kaum noch korrigieren und sind, auch bei Ferienimmobilien, fast immer erfolgskritisch.
Der Erwerber einer Ferienwohnung braucht sich mit diesen Fragen kaum mehr auseinander zu setzen. Der Bauträger hat die baurechtlichen Fragen der Ferienwohnung bereits geklärt.
Außenbereich, Innenbereich
Wichtigste Frage: Befindet sich das Objekt (Grundstück, Ferienhaus, Ferienwohnung) im Innenbereich? Bei einer "von der Stange gekauften" Ferienwohnung dürfte das fast immer der Fall sein; bei Grundstücken oder Häusern ist das häufig - gerade in Tourismusregionen, wie etwa der Otsseeinsel Usedom - nicht der Fall. Der Erwerb einer Immobilie im Außenbereich lässt nur eine Nutzung des Bestandes zu: Bestehende Bauwerke dürfen erhalten und in der ehemals genehmigten Nutzungsart (z. B. Ferienhaus) genutzt werden. Änderungen bzw. Erweiterungen an bestehenden Bauwerken sowie eine Änderung der Nutzungsart sind meist unzulässig! War die vorherige Nutzung längere Zeit (mehr als drei Jahre) unterbrochen, kann der Bestand verwirkt sein. Zudem stellt die zwingend sicherzustellende Erschließung im Außenbereich regelmäßig ein Problem dar, was wiederum zu Aufwänden oder gar Hinderungsgründen führt.
Liegt die Ferienimmobilie im Innenbereich, so kann sich die Bebaubarkeit eines Grundstücks oder die Nutzbarkeit eines bestehenden (und ggf. umzubauenden) Gebäudes nach der Umgebung oder nach bestehender Planung Flächennutzungsplan, Bebauungsplan) richten. Wichtig: Nicht nur die geometrischen Aspekte der Umgebungsbebauung sind zu beachten, sondern auch die Nutzungsart(en)! Handelt es sich um einen unbeplanten Innenbereich, in dem keine Ferienwohnung vorhanden ist, kann es auf Schwierigkeiten stoßen, ein Wohnhaus mit mehreren Ferienwohnungen zu errichten. Hinzu treten Eigenheiten des Grundstückes und der angrenzenden Grundstücke, die auf die Bebaubarkeit direkten Einfluss nehmen können.
Flächennutzungspläne, Bauordnungsrecht
So machen Flächennutzungspläne Vorschriften hinsichtlich des Maßes der Bebauung (Anteil der überbaubaren Fläche eines Grundstücks, Anzahl der maximal erlaubten Vollgeschosse) und Bebauungspläne schreiben darüber hinaus Baulinien, Dachneigungen und weitere spezifische Eigenschaften der Bebauung vor. Fehlen beide Vorschriften, so orientiert sich die zulässige Bebauung an der näheren Umgebung. Hierunter ist i. d. R. die Straße, an der das Grundstück liegt, zu verstehen.
Das Bauordnungsrecht ist Ländersache und macht Vorschriften, die für die Bauweise des jeweiligen Bundeslandes typisch sind: z. B. Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken, maximal zulässige Höhe von Kellergeschossen, Fluchtwege, Definition von Vollgeschossen.
Baulasten
Neben diesen beiden für Immobilien wichtigen Gesetzen sollte beim Erwerb eines unbebauten Grundstücks der Einfluss benachbarter Grundstücke bedacht werden. Das Baulastenverzeichnis erteilt Auskunft über Baulasten, die für das erworbene Grundstück eingetragen sind. Hat das Grundstück "zu dienen", so schränken z. B. Abstandsflächenbaulasten die Bebaubarkeit ein; Anbaubaulasten erzwingen einen (ggf. höhenrichtigen) Anbau an Nachbarbauwerke unter Berücksichtigung des Brandschutzes.
Wald
Dort wo's schön ist - wo also Ferienimmoblien gefragt sind - ist der Wald nicht weit. Das aus der Romantik herrührende besondere Verhältnis der Deutschen zum Wald hat sich heute in zahlreichen Gesetzen und Rechtsverordnungen niedergeschlagen, die häufig auf die Bebaubarkeit eines Grundstücks Einfluss nehmen. Waldgesetze und zugehörende Verordnungen sind Ländersache. Es ist auch im Innenbereich einer Gemeinde häufig sinnvoll, zu prüfen, ob das Waldgesetz und mitgeltende Rechtsverordnungen beachtet werden müssen.
Bauvoranfrage
Das "Allheilmittel" - die Bauvoranfrage: Oft liest man in Immobilienannoncen "positiv beschiedene Bauvoranfrage", "Bauvorbescheid liegt vor". Solche Formulierungen gehören eher zur Verkaufstaktik. Eine Bauvoranfrage und somit der Bauvorbescheid dienen einer zeitlich befristeten Schaffung von Planungs- und Rechtssicherheit. So wird der z. B. Antragsteller eines Ferienhauses vor den Folgen von Rechtsänderungen geschützt. Anders formuliert: Mit der konkreten Antwort bindet sich die bescheidende Behörde für die Geltungsdauer des Bescheides. Es liegt nun nahe, dass es auf die Frage(n), die der Antragsteller vorgelegt hat, ankommt.
Es ist folglich unabdingbar, die Antworten, also den Bauvorbescheid, hinsichtlich der eigenen Absichten mit diesem Grundstück zu vergleichen. Nur wenn die eigenen Absichten bereits erfragt und positiv beschieden wurden und der Bauvorbescheid noch hinreichend lange (i. d. R. hinreichend für die Einreichung eines Bauantrags) gilt, ist er für die Kaufentscheidung von wesentlicher Bedeutung.
Bitte bedenken Sie: Makler haben hierüber häufig kaum Kenntnis oder verschweigen in seltenen Fällen gar solche Vorschriften, um einen schnellen Abschluss zu bewirken. Erkundigen Sie sich selbst über solche Vorschriften. Möglicherweise finden Sie auf diesem Wege Argumente für die Preisverhandlung.
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