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Usedom-Ferienimmobilien

Ferienimmobilie kaufen oder nicht?

Herein: Eine ertragstarke Ferienimmobilie an der deutschen Ostseeküste ist sehr begehrt.

Rendite einer Ferienimmobilie

Wenn für Sie nicht-materielle Motive wie die Selbstnutzung einer Ferienwohnung keine Rolle spielen, ist die Eigenkapitalrendite ein gutes Kriterium für die Entscheidung über den Kauf einer Ferienimmobilie. Da diese Anlageform als recht sicher gelten kann, erscheint ein Vergleich mit z. B. der Anlage in mündelsichere Wertpapiere mit einigen Einschränkungen möglich.

Um nicht Äpfel mit Birnen zu vergleichen, muss natürlich vorab die individuelle steuerliche Wirkung einer einer (hypothetischen) Anlage in z. B. Bundesschatzbriefe bestimmt werden. Für Erträge aus dieser Anlage muss Quellen- und/oder Abgeltungssteuer gezahlt werden, was die nominale Rendite schmälert.

Ist im gesamten Vergleich die Eigenkapitalrendite der Anlage in einer Ferienimmobilie (spürbar) größer, so ist diese Investition sinnvoll. Im anderen Fall sollte ein solches Engagement gründlich geprüft werden. Vermeiden Sie zwei Situationen:

  1. Kritiklose Übernahme eloquenter vertrieblicher Argumentation eines Maklers,
  2. zu starke emotionale Ausrichtung auf eine ganz spezielle Ferienimmobilie.

Beide Situationen sind geeignet, Ihr Urteilsvermögen zu trüben und Ihre Verhandlungsposition entscheidend zu schwächen.

Spielt für Sie die Selbstnutzung z. B. einer Ferienwohnung eine Rolle, so müssen Sie den "Wert" dieser Nutzung in Ihre Wirtschaftlichkeitsbetrachtung einbeziehen. Da dieser Wert einer Ferienimmobilie schwer quantifizierbar sein dürfte, bleiben nur allgemeine Ratschläge:

  1. Setzen Sie Ihren Aufenthalt in Relation zur wiederholten Anmietung einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses, um den "Wert" zu schätzen.
  2. Treffen Sie realistische Annahmen zu Ihren eigenen Gepflogenheiten: Die Welt ist groß, Sie werden auch an andere Orte reisen wollen.
  3. Bedenken Sie im Falle der Verwendung der Ferienimmobilie als Alterssitz Ihre zukünftigen Bedürfnisse (z. B. Treppen, Infrastruktur).

Entscheidung zu einer Ferienimmobilie

Sie haben sich entschieden, eine Ferienimmobilie zu erwerben? Glückwunsch; viele nette Menschen freuen sich auf Ihr Engagement und Ihren Fleiß. Bevor Sie jedoch einen Kaufvertrag unterzeichnen, nehmen Sie die Wahl des Notars in die Hand. Prüfen Sie vorgeschlagene Kaufverträge genau, lassen Sie sich die Formulierungen eingehend erläutern - dafür fallen die Notargebühren unter anderem an. Sind Sie sich Ihrer Sache nicht sicher, scheuen Sie die Ausgabe für eine Rechtsberatung keinesfalls! Jeder Euro, den Sie für rechtliche Absicherungen des Erwerbes Ihrer Ferienimmobilie aufgewandt haben, ist es wert. Prüfen Sie z. B., ob Ihr Finanzierungskonzept mit dem Kaufvertrag konfliktiert: Räumt Ihnen der Notarvertrag z. B. die Möglichkeit der Vorbelastung, um ein Darlehen besichern zu können, ein? Sind von Ihnen Belastungen der zu erwerbenden Ferienimmobilie zu übernehmen?

Sollten sich nicht auszuräumende Schwierigkeiten bereits in dieser Phase ergeben, bedenken Sie, dass es noch weitere Ferienimmobilien gibt, die Sie alternativ erwerben können. Auch wenn ein großer Teil des hier vorgestellten Aufwandes erneut anfällt, ist es zumeist vernünftiger, diesen Aufwand zu tragen, als in einen zweifelhaften Vertrag einzutreten.

Kaufvertrag

Sind Sie im Begriff ein bereits fertiges oder von einem Bauträger zu errichtendes Bauwerk (etwa eine Eigentumswohnung als Ferienwohnung) zu erwerben, so sollten Sie sich mit der das Gebäude betreffenden vertraglichen Regelung eingehend befassen. Als sinnvolle Rechtsnorm hat sich die VOB (Verdingungsordnung für Bauleistungen) etabliert. (Bau-) Verträge, die die VOB zur Grundlage machen, sind zumeist auch mit Blick auf künftige Streitigkeiten überschaubar. Bedenken Sie jedoch einen wesentlichen Unterschied zum sogenannten BGB-Vertrag (also einem Bauvertrag, der nicht auf die VOB Bezug nimmt): In einem BGB-Vertrag können Sie die Abnahme des Werkes (oder dessen Teile) bereits wegen Mängeln zwischenzeitlich ablehnen. Ein VOB-Vertrag gibt Ihnen das Recht der Verweigerung einer Abnahme nur bei wesentlichen Mängeln an z. B. der Ferienwohnung.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung als Ferienwohnung erwerben, sollten Sie sich aufmerksam der Teilungserklärung, der Sie "beitreten", widmen. In Ihr sind - vor dem Hintergrund des Wohneigentumsgesetzes - die individuellen Rechte und Pflichten am Eigentum der Wohneigentümergemeinschaft geregelt. Prüfen Sie detailliert, welche Verpflichtungen und Kosten die jeweiligen Regelungen für Sie als Eigentümer einer Ferienwohnung bedeuten.

Vollzug des Kaufvertrages

Der Kaufvertrag der Ferienimmobilie ist beurkundet. In den nächsten Tagen gehen Ihnen Ausfertigungen der Urkunde zu. I. d. R. erhalten Sie nach wenigen Wochen die Eintragungsnachricht des Grundbuchamtes bezüglich der Auflassungsvormerkung bzw. der Eigentumsverschaffungsvormerkung. Nun wird - je nach Kaufvertrag - der Kaufpreis für die Ferienimmobilie fällig. Ggf. sind weitere Kriterien zu erfüllen, bis die Ferienimmobilie an Sie übergeht.

Soweit es sich um eine Ferienwohnung oder ein anderes zumindest zum Teil schon bestehendes Gebäude handelt, sollten Sie - ggf. zusammen mit einem Bausachverständigen - den vorliegenden Bauzustand detailliert untersuchen. Falls Sie, was die Regel sein dürfte, Mängel feststellen, sollten Sie diese sofort mit Fristsetzung für deren Abstellung anzeigen. Werden gemäß Kaufvertrag über die Ferienimmobilie weitere Zahlungen fällig, behalten Sie sich, soweit vertraglich möglich, deren Kürzung um das Zwei- bis Zweieinhalbfache der geschätzten Mängelbeseitigungskosten vor.

Erteilen Sie dem Bauträger bzw. dem beauftragten Bauunternehmen keine Abnahme, solange die Mängel an der Ferienimmobilie nicht vollständig behoben sind. Nach Abnahme kehrt sich die Beweislast um, und Sie müssen die Mängelhaftigkeit des Ihnen geschuldeten Werkes, also z. B. der Ferienwohnung, nachweisen.

Ziehen Sie zu einer zumeist vertraglich vereinbarten Schlussabnahme ggf. einen Bausachverständigen hinzu und erteilen Sie die Abnahme bei Erfordernis nur unter Vorbehalt noch abzustellender Mängel.